Μια αρχειακή έρευνα στην ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ του 1984 αποκαλύπτει τι έχει πραγματικά συμβεί στην αγοραστική δύναμη, στον χρυσό και στο real estate σε 42 χρόνια.
Κατά τη σύνταξη έκθεσης εκτίμησης για δικαστήριο που πραγματοποίησε ο Πιστοποιημένος εκτιμητής Παύλος Αβδελάς ανέκυψε ένα πρακτικό πρόβλημα : Του ζητήθηκε να βρει την αξία ενός διαμερίσματος το 1984 και επειδή δεν υπήρχε -επίσημα τουλάχιστον- χρονοσειρά δεικτών τιμών ακινήτων που να φτάνει στο 1984, κατέφυγε στο ιστορικό αρχείο της ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗΣ για να βρει από τις ‘μικρές αγγελίες’ τις ζητούμενες τιμές ακινήτων εκείνης της εποχής. Αυτό που αποκαλύφθηκε εκεί ξεπέρασε κάθε προσδοκία. Δεν ήταν απλώς ένα τεκμήριο αξίας για το δικαστήριο, ήταν ένα μάθημα οικονομικής ιστορίας σε μία σελίδα.
Η σύγκριση που ακολουθεί δεν είναι θεωρητική. Αφορά το ίδιο είδος ακινήτου, στην ίδια περιοχή, με διαφορά 42 χρόνων.
1984 vs 2026: Τα ίδια τετραγωνικά, διαφορετικός κόσμος
Απρίλιος 1984 — Άγιος Νικόλαος Αχαρνών
- Τιμή γκαρσονιέρας 35 μ2, 4ος όροφος : 450.000 δρχ. (1.320 €)
- Τιμή χρυσής λίρας: 9.800 δρχ (28,7 €)
- Ισοδύναμο σε λίρες: 46 χρυσές λίρες
- Βασικός μισθός: 27.000 δρχ. → άρα χρειαζόσουν 16,6 μισθούς (1,38 χρόνια) για να αγοράσεις την συγκεκριμένη γκαρσονιέρα 35 μ2
Μάρτιος 2026 — Αγιος Νικόλαος Αχαρνών, γκαρσονιέρα κατασκευής περιόδου 1975–1985, 2ου -5ου ορόφου
- Διάμεση τιμή γκαρσονιέρας 35 μ2 : 2.000 €/μ2 → 70.000 €
- Τιμή χρυσής λίρας: 975 €
- Ισοδύναμο σε λίρες: 72 χρυσές λίρες
- Βασικός μισθός: 880 € → άρα χρειάζεσαι σήμερα 79,5 μισθούς (6,62 χρόνια) για να αγοράσεις παρόμοια γκαρσονιέρα 35 μ2
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Η διαφορά κανονικά είναι ακόμα μεγαλύτερη, γιατί το 2026 η γκαρσονιέρα ήταν ήδη 40 +ετών , ενώ το 1984 ήταν το πολύ 20 ετών
«Το 1984 χρειαζόσουν 1,38 χρόνια εργασίας για να αγοράσεις γκαρσονιέρα. Σήμερα χρειάζεσαι 6,62 χρόνια.»
Η αγοραστική δύναμη του μισθωτού κατέρρευσε
Το πιο σκληρό εύρημα δεν είναι η τιμή του ακινήτου. Είναι η αναλογία μισθού προς ακίνητο. Για να αγοραστεί σήμερα η ίδιας παλαιότητας γκαρσονιέρα χρειάζονται 79,5 μισθοί έναντι 16,6 το 1984. Η αγοραστική δύναμη του μισθωτού σε όρους ακινήτου είναι 4,8 φορές χαμηλότερη.
Για να ανακτηθεί ο δείκτης του 1984, ο βασικός μισθός σήμερα θα έπρεπε να είναι 4,8 φορές υψηλότερος, δηλαδή περίπου 4.224 € μηνιαίως.
Αξίζει να σημειωθεί ότι και ο χρυσός δεν μπόρεσε να ακολουθήσει την αύξηση των τιμών των ακινήτων. Από 46 χρυσές λίρες τότε, τώρα θέλεις 72 λίρες για το ίδιο ακίνητο , παρ’όλο που η χρυσή λίρα πήγε από 28,7 € στα 975 € (33,9 φορές αύξηση), τα ακίνητα την ξεπέρασαν γιατί πήγαν από τα 1.320 € στα 70.000 € (53 φορές αύξηση).
Χρυσός vs Aκίνητο: ποιός κερδίζει περισσότερο;
Αν το 1984 αντί για αγορά γκαρσονιέρας κρατούσε κανείς τις 46 χρυσές λίρες, σήμερα θα έπαιρνε 44.850 €, αρκετά για να αγοράσει μόνο 22,4 μ2, δηλαδή 36% λιγότερο χώρο από την αρχική γκαρσονιέρα. Ο χρυσός προστατεύει, αλλά μειονεκτεί γιατί δεν έχει πρόσοδο που έχει το ακίνητο (μίσθωμα) .
Το ακίνητο, από την άλλη, συνδυάζει αύξηση κεφαλαίου (υπεραξία) με μηνιαία πρόσοδο. Με μέση απόδοση ενοικίου 4% ετησίως επί της μέσης αξίας 35.660 € (μέσος όρος 1.320 € το 1984 και 70.000 € το 2026) για 42 χρόνια, το εκτιμώμενο εισόδημα από ενοίκια προσεγγίζει τις 60.000 €. Συνολικά, η αρχική επένδυση των 1.320 € αποδίδει σήμερα συνολικά περίπου 130.000 €, δηλαδή 98,4 φορές την αρχική επένδυση , έναντι 33,9 φορές του χρυσού .
Τι μας λέει αυτό για σήμερα;
Τρία πράγματα αξίζει να κρατήσει κανείς από αυτή την ανάλυση :
(1) ο μισθός έχει χάσει δραματικά έδαφος έναντι των τιμών ακινήτων, και αυτό δεν αντιστρέφεται εύκολα
(2) ο χρυσός λειτουργεί ως ασφαλής αποθήκη αξίας , αλλά υπολείπεται του ακινήτου ως επενδυτικό εργαλείο μακροχρόνια, ακριβώς επειδή δεν παράγει μηνιαία πρόσοδο
(3) το ακίνητο δείχνει να αποτελεί μονόδρομο αύξησης κεφαλαίου (υπεραξίας) και μηνιαίου παθητικού εισοδήματος ,ειδικά για τα μικρομεσαία εισοδήματα
Η ανάλυση αυτή δεν είναι επενδυτική σύσταση. Είναι μια υπενθύμιση ότι οι αριθμοί λένε την αλήθεια, όταν κανείς μπει στον κόπο να τους συλλέξει από τα σωστά αρχεία και να τους αναλύσει.
ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΚΗ ΣΗΜΕΙΩΣΗ
Οι υπολογισμοί χρησιμοποιούν μέσους όρους ως τάξη μεγέθους, που είναι χονδροειδής προσέγγιση. Επίσης δεν έχουν συμπεριληφθεί, κόστος συντήρησης, ΕΝΦΙΑ, κενά μίσθωσης, φορολογία εισοδήματος και πληθωρισμός , γι’αυτό άλλωστε γίνεται αναφορά στην αγοραστική δύναμη των μισθών. Ωστόσο αξίζει να αναφερθεί ότι δεν έχει υπολογισθεί και ο ανατοκισμός (το ‘8ο θαύμα’, αποδίδεται στον Einstein), δηλαδή εάν τα μισθώματα δεν καταναλώνονταν και έμπαιναν σε ένα ‘κουμπαρά’ και αγόραζαν πχ ομόλογα ΗΠΑ, Γερμανίας κλπ και ανατοκίζονταν τα μισθώματα διαχρονικά, θα έδιναν σήμερα …5 φορές την σημερινή αξία του διαμερίσματος (350.000 €) !!
Τιμές 1984 από αρχεία Καθημερινής, τιμές 2026 από τρέχουσες αγγελίες αγοράς.
Η έρευνα πραγματοποιήθηκε από τον Παύλο Λ. Αβδελά, REV, CV(RE), MEng, MBA, MSc, πιστοποιημένο εκτιμητή του Μητρ.Υπ.Οικονομικών & του ΤΕΕ, δικαστικό πραγματογνώμονα, ιδιοκτήτη της διεθνούς μεσιτικής εταιρείας RE/MAX Elite & της εκτιμητικής εταιρείας AVDELAS VALUERS