Η ψήφιση του Νόμου 5246/2025 (δημοσίευση 11/11/2025) σηματοδοτεί μια νέα εποχή για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα. Η δέσμη μέτρων που τίθεται σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026 αναμορφώνει ριζικά το τοπίο της ιδιοκτησίας και της εκμίσθωσης κατοικιών, προσφέροντας σημαντικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες, αγοραστές και επενδυτές. Για την περιοχή της Νέας Σμύρνης και της ευρύτερης Αττικής, όπου η ζήτηση για κατοικία παραμένει υψηλή, οι αλλαγές αυτές αποτελούν ευκαιρία αλλά και αναγκαία προσαρμογή.
Στο άρθρο αυτό αναλύουμε τις σημαντικότερες αλλαγές, εξηγούμε τι σημαίνουν στην πράξη για εσάς και προτείνουμε συγκεκριμένα βήματα δράσης για να αξιοποιήσετε τα νέα δεδομένα.
Τριετής Πλήρης Φοροαπαλλαγή για Κλειστά Ακίνητα
Το πιο πρωτοποριακό μέτρο της μεταρρύθμισης είναι, αναμφίβολα, η πλήρης απαλλαγή από φόρο εισοδήματος για τρία ολόκληρα χρόνια, για ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα τα οποία παρέμεναν κλειστά για τουλάχιστον 36 μήνες. Προϋπόθεση είναι η υπογραφή μακροχρόνιας μίσθωσης έως τις 31/12/2026.
Πρόκειται για μια στοχευμένη παρέμβαση που επιδιώκει να επαναφέρει στην αγορά χιλιάδες ανεκμετάλλευτα ακίνητα. Στη Νέα Σμύρνη, όπου εκτιμάται ότι σημαντικός αριθμός διαμερισμάτων παραμένει κλειστός λόγω κληρονομικών εκκρεμοτήτων, ανάγκης ανακαίνισης ή προηγούμενης χρήσης ως βραχυχρόνιας μίσθωσης, το κίνητρο είναι ιδιαίτερα ελκυστικό.
Αν διαθέτετε ένα τέτοιο ακίνητο, η συνέχιση της αδράνειας έχει σαφές κόστος ευκαιρίας. Μια ανακαίνιση μέσα στους επόμενους μήνες, ακολουθούμενη από μακροχρόνια μίσθωση εντός του 2026, μπορεί να αποφέρει αφορολόγητο εισόδημα για μια ολόκληρη τριετία.
Μείωση Φορολογικού Συντελεστή στα Ενοίκια από το 2026
Η δεύτερη σημαντική αλλαγή αφορά τη γενική φορολογική κλίμακα για το εισόδημα από ακίνητα. Από το 2026, το εισόδημα από ενοίκια ύψους από €12.001 έως €24.000 θα φορολογείται με μειωμένο συντελεστή 25%, αντί του προηγούμενου 35%.
Η μείωση αυτή κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες έχει άμεσο και ουσιαστικό αντίκτυπο στα καθαρά έσοδα των ιδιοκτητών. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης με ετήσιο εισόδημα €18.000 από ενοίκια θα εξοικονομήσει εκατοντάδες ευρώ ετησίως σε φόρο.
Στη Νέα Σμύρνη, όπου τα μηνιαία ενοίκια για διαμερίσματα 70–90 τ.μ. κυμαίνονται συχνά μεταξύ €700 και €1.200, ένας ιδιοκτήτης δύο μέσων διαμερισμάτων εύκολα εμπίπτει σε αυτό το εισοδηματικό κλιμάκιο. Η ελάφρυνση αυτή ενισχύει την απόδοση των μακροχρόνιων εκμισθώσεων και μειώνει τη γοητεία της βραχυχρόνιας μίσθωσης, που τα τελευταία χρόνια έχει στρεβλώσει την προσφορά κατοικιών στην Αττική.
Παράταση Αναστολής ΦΠΑ 24% στις Νέες Κατοικίες
Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νεόδμητες κατοικίες παρατείνεται έως τις 31/12/2026. Πρόκειται για ένα μέτρο με ιδιαίτερη σημασία για όσους σχεδιάζουν να αγοράσουν νεόδμητη πρώτη ή δεύτερη κατοικία, καθώς και για επενδυτές που εξετάζουν την απόκτηση νέων ακινήτων στην Αθήνα.
Η αναστολή του ΦΠΑ σημαίνει ότι οι αγοραπωλησίες νέων κατοικιών υπόκεινται μόνο σε φόρο μεταβίβασης 3%, αντί του βαρύτατου 24% ΦΠΑ. Για ένα νεόδμητο διαμέρισμα αξίας €250.000 στη Νέα Σμύρνη, η εξοικονόμηση αγγίζει τις δεκάδες χιλιάδες ευρώ.
Η Νέα Σμύρνη, με την υψηλή ποιότητα ζωής, την άριστη συγκοινωνιακή σύνδεση και τη συνεχιζόμενη αναβάθμιση, παραμένει μία από τις πιο ελκυστικές περιοχές της Αττικής για αγορά νεόδμητης κατοικίας. Όσοι σχεδιάζουν αγορά θα πρέπει να επισπεύσουν τις αποφάσεις τους, ώστε να αξιοποιήσουν την αναστολή πριν τη λήξη της.
Υποχρεωτική Πληρωμή Ενοικίων μέσω Τραπεζικής Συναλλαγής
Από την 1η Ιανουαρίου 2026, όλες οι πληρωμές ενοικίων κατοικιών θα πρέπει να εκτελούνται αποκλειστικά μέσω τραπεζικού εμβάσματος ή άλλης ηλεκτρονικής τραπεζικής συναλλαγής. Η καταβολή με μετρητά παύει να γίνεται αποδεκτή για φορολογικούς σκοπούς.
Η ρύθμιση αυτή αποσκοπεί στη διαφάνεια, στην καταπολέμηση της φοροδιαφυγής και στην προστασία τόσο του ιδιοκτήτη όσο και του ενοικιαστή. Για τους ιδιοκτήτες, σημαίνει σαφή και τεκμηριωμένη ροή εσόδων· για τους ενοικιαστές, αδιάσειστη απόδειξη πληρωμής σε περίπτωση διαφωνίας.
Πρακτικά, αν διαχειρίζεστε ακίνητα στη Νέα Σμύρνη ή αλλού, θα πρέπει να ενημερώσετε τα μισθωτήριά σας και να συνεννοηθείτε με τους ενοικιαστές σας για τη διαδικασία πληρωμής μέσω τράπεζας, εφόσον δεν εφαρμόζεται ήδη.
Τι Σημαίνουν Όλα Αυτά για την Αγορά της Νέας Σμύρνης
Η συνολική δέσμη μέτρων στοχεύει στην αύξηση της προσφοράς μακροχρόνιων μισθώσεων και στη μείωση της εξάρτησης από πλατφόρμες όπως η Airbnb. Στην Αττική, και ειδικά σε περιοχές υψηλής ζήτησης όπως η Νέα Σμύρνη, η Καλλιθέα και ο Άλιμος, οι επιπτώσεις αναμένονται άμεσες:
– Αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση
– Σταθεροποίηση ή και μικρή υποχώρηση των ενοικίων μεσοπρόθεσμα
– Ενίσχυση της ζήτησης για αγορά νεόδμητων κατοικιών εντός του 2026
– Επαναφορά κλειστών ακινήτων στην ενεργό αγορά
Για τους επενδυτές, η περίοδος 2026 αποτελεί παράθυρο ευκαιρίας: συνδυασμός χαμηλότερης φορολογίας ενοικίων, μηδενικού ΦΠΑ σε νεόδμητα και πιθανών ευκαιριών αγοράς από ιδιοκτήτες που επανατοποθετούν τα ακίνητά τους.
Επικοινωνήστε με τη RE/MAX Elite Νέα Σμύρνη
Η νέα φορολογική και νομική πραγματικότητα του 2026 ανοίγει σημαντικές ευκαιρίες, απαιτεί όμως ενημερωμένο σχεδιασμό και επαγγελματική καθοδήγηση. Στη RE/MAX Elite Νέα Σμύρνη βρισκόμαστε στο πλευρό σας, προσφέροντας εξειδικευμένη γνώση της τοπικής αγοράς, νομική και φορολογική ενημέρωση και ολοκληρωμένες υπηρεσίες αγοράς, πώλησης και διαχείρισης ακινήτων.
Είτε διαθέτετε ένα κλειστό ακίνητο που μπορεί να επωφεληθεί από την τριετή φοροαπαλλαγή, είτε σχεδιάζετε την αγορά νεόδμητης κατοικίας πριν τη λήξη της αναστολής του ΦΠΑ, είτε αναζητάτε επενδυτικές ευκαιρίες στη Νέα Σμύρνη και την Αττική, η ομάδα μας είναι έτοιμη να σας προσφέρει εξατομικευμένη συμβουλευτική. Επικοινωνήστε σήμερα μαζί μας και ανακαλύψτε πώς μπορείτε να αξιοποιήσετε στο μέγιστο τα νέα δεδομένα της αγοράς.
