Μια νέα εποχή για την ελληνική αγορά ακινήτων
Με την ψήφιση του Νόμου 5246/2025, η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια ουσιαστικά διαφορετική εποχή από την 1η Ιανουαρίου 2026. Οι αλλαγές που έρχονται δεν είναι απλώς τεχνικές προσαρμογές — αναμορφώνουν τα οικονομικά δεδομένα τόσο για όσους αγοράζουν όσο και για όσους εκμισθώνουν ακίνητα, με ιδιαίτερα θετικό αντίκτυπο σε περιοχές υψηλής ζήτησης όπως η Νέα Σμύρνη και ο ευρύτερος νότιος τομέας της Αττικής.
Στη RE/MAX Elite Νέα Σμύρνη παρακολουθούμε στενά τις νομοθετικές εξελίξεις, γιατί γνωρίζουμε πόσο καθοριστικές είναι για τη λήψη σωστών αποφάσεων. Στο παρόν άρθρο συγκεντρώνουμε τις σημαντικότερες μεταρρυθμίσεις που πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης, υποψήφιος αγοραστής και εκμισθωτής στη Νέα Σμύρνη και την Αθήνα.
Μείωση φόρου ενοικίων: ένα σημαντικό «αέρα» για τους ιδιοκτήτες
Η πιο εμβληματική αλλαγή αφορά τη φορολόγηση εισοδημάτων από μισθώματα. Από 01/01/2026, ο συντελεστής για το κλιμάκιο €12.001 – €24.000 μειώνεται από 35% σε 25%. Πρόκειται για μείωση κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες, που σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης με ετήσια ενοίκια €24.000 θα εξοικονομήσει έως και €1.200 ετησίως μόνο από αυτή τη ρύθμιση.
Για την αγορά της Νέας Σμύρνης, όπου τα μέσα μηνιαία μισθώματα για ένα διαμέρισμα 70-90 τ.μ. κυμαίνονται από €750 έως €1.300, η μείωση αυτή είναι ιδιαίτερα ουσιαστική. Πολλοί ιδιοκτήτες δύο ή τριών ακινήτων εμπίπτουν ακριβώς σε αυτό το κλιμάκιο και θα δουν αισθητή βελτίωση στην καθαρή απόδοση των επενδύσεών τους.
Πρακτική συμβουλή: αν σκέφτεστε να αυξήσετε το μίσθωμα ή να επαναδιαπραγματευτείτε ένα συμβόλαιο, η νέα φορολογική κλίμακα σας δίνει περιθώριο πιο ευέλικτων κινήσεων, καθώς η καθαρή απόδοση παραμένει ελκυστική ακόμη και με ηπιότερες αυξήσεις.
Παράταση αναστολής ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα: ευκαιρία για αγοραστές
Ένα από τα πιο σημαντικά κίνητρα για όσους αναζητούν νεόδμητη κατοικία είναι η παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% επί των νέων ακινήτων έως τις 31/12/2026. Αντί για ΦΠΑ 24%, ο αγοραστής καταβάλλει μόνο τον φόρο μεταβίβασης, ο οποίος ανέρχεται περίπου στο 3-3,09%.
Η διαφορά είναι τεράστια: για ένα νεόδμητο διαμέρισμα αξίας €350.000 στη Νέα Σμύρνη, η εξοικονόμηση ξεπερνά τις €73.000 σε σχέση με το καθεστώς ΦΠΑ. Με δεδομένη την έντονη οικοδομική δραστηριότητα στην περιοχή — από τα έργα γύρω από την Πλατεία και το Άλσος μέχρι τις νέες πολυκατοικίες σε Παλαιό Φάληρο και Άγιο Δημήτριο — η ευκαιρία είναι πραγματική και χρονικά περιορισμένη.
Αν είστε υποψήφιος αγοραστής, το 2026 αποτελεί ένα παράθυρο που δύσκολα θα ξανανοίξει με τους ίδιους ευνοϊκούς όρους. Συνιστούμε να ξεκινήσετε άμεσα την αναζήτηση και τη νομική προετοιμασία, ώστε η υπογραφή του συμβολαίου να ολοκληρωθεί εντός του ημερολογιακού έτους.
Τριετής φοροαπαλλαγή για κενά ακίνητα
Μία από τις πιο καινοτόμες ρυθμίσεις αφορά τα ακίνητα που παραμένουν κενά για 36 μήνες ή περισσότερο. Εφόσον ο ιδιοκτήτης υπογράψει νέο μισθωτήριο συμβόλαιο έως τις 31/12/2026, εξασφαλίζει πλήρη απαλλαγή από φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων για τρία ολόκληρα έτη.
Πρόκειται για μια διπλά ωφέλιμη πολιτική: αφενός δίνει σημαντικό κίνητρο στους ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων να τα διαθέσουν προς ενοικίαση, αφετέρου ενισχύει την προσφορά κατοικιών σε μια αγορά που πιέζεται έντονα από την έλλειψη διαθέσιμων μισθωμάτων. Στη Νέα Σμύρνη, όπου η ζήτηση για ποιοτικά διαμερίσματα ξεπερνά την προσφορά, η ρύθμιση αυτή μπορεί να αλλάξει σημαντικά τα δεδομένα.
Αν έχετε ένα ακίνητο που παραμένει κλειστό — είτε γιατί χρειάζεται ανακαίνιση, είτε για άλλους λόγους — η στιγμή για να το επανεντάξετε στην αγορά είναι τώρα. Η εξοικονόμηση φόρου σε βάθος τριετίας μπορεί άνετα να καλύψει το κόστος μιας στοχευμένης ανακαίνισης.
Υποχρεωτικές πληρωμές ενοικίων μέσω τράπεζας
Από 01/01/2026, όλες οι πληρωμές μισθωμάτων κατοικίας θα γίνονται υποχρεωτικά μέσω τραπεζικού εμβάσματος. Η μετρητοποίηση παύει επίσημα να αποτελεί νόμιμο μέσο εξόφλησης ενοικίων, εντάσσοντας πλήρως την αγορά στο επίσημο χρηματοοικονομικό σύστημα.
Τα οφέλη είναι πολλαπλά: διαφάνεια, ασφάλεια συναλλαγών, ευκολότερη απόδειξη πληρωμών σε περίπτωση διαφωνίας και σαφέστερο φορολογικό ίχνος. Εκμισθωτές και μισθωτές πρέπει να προσαρμόσουν άμεσα τις πρακτικές τους και να προβλέψουν στα νέα συμβόλαια ρητή αναφορά στον τραπεζικό λογαριασμό εξόφλησης.
Τι πρέπει να κάνετε άμεσα
Οι αλλαγές που έρχονται απαιτούν προετοιμασία. Συνοπτικά, οι πιο σημαντικές ενέργειες είναι:
– Για αγοραστές νεόδμητων ακινήτων: εντοπίστε το ακίνητο και προχωρήστε στη μεταβίβαση εντός του 2026, αξιοποιώντας την αναστολή ΦΠΑ.
– Για ιδιοκτήτες με κλειστά ακίνητα: εξετάστε σοβαρά την επανενοικίαση πριν τις 31/12/2026 για να εξασφαλίσετε την τριετή φοροαπαλλαγή.
– Για εκμισθωτές: ενημερώστε τα συμβόλαια ώστε να συμπεριλαμβάνουν τραπεζικές πληρωμές και επαναξιολογήστε τις αποδόσεις σας με βάση τους νέους συντελεστές.
– Για επενδυτές: τα νέα δεδομένα καθιστούν την Αττική, και ειδικά τη Νέα Σμύρνη, ακόμη πιο ελκυστικό προορισμό μακροπρόθεσμων τοποθετήσεων.
Η RE/MAX Elite Νέα Σμύρνη στο πλευρό σας
Οι μεταρρυθμίσεις του 2026 δημιουργούν σημαντικές ευκαιρίες, αλλά απαιτούν και σωστή καθοδήγηση για να αξιοποιηθούν στο μέγιστο. Στη RE/MAX Elite Νέα Σμύρνη διαθέτουμε την εμπειρία, τη γνώση της τοπικής αγοράς και το δίκτυο συνεργατών — νομικών, συμβολαιογράφων, λογιστών — που θα σας βοηθήσουν να λάβετε τις σωστές αποφάσεις χωρίς άγχος και χωρίς λάθη. Είτε σκέφτεστε να αγοράσετε, να πουλήσετε, να εκμισθώσετε ή απλώς να αξιολογήσετε εκ νέου το χαρτοφυλάκιό σας, επικοινωνήστε σήμερα μαζί μας για μια εξατομικευμένη συμβουλευτική συνάντηση. Το 2026 ξεκινά — και η ομάδα μας είναι έτοιμη να σας οδηγήσει με ασφάλεια στη νέα εποχή της ελληνικής κτηματαγοράς.
