Μια σημαντική εξέλιξη για την αγορά ακινήτων
Η ελληνική κυβέρνηση επεκτείνει για ακόμη μία φορά ένα από τα πιο ισχυρά φορολογικά κίνητρα της αγοράς ακινήτων: την αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα. Με τον νέο Νόμο 5246/2025, που δημοσιεύθηκε στο Φύλλο της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως στις 11 Νοεμβρίου 2025, η αναστολή παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, δίνοντας στους αγοραστές, τους κατασκευαστές και τους επενδυτές δύο επιπλέον χρόνια για να αξιοποιήσουν ένα εξαιρετικά ευνοϊκό πλαίσιο απόκτησης ακινήτου.
Για την αγορά της Νέας Σμύρνης, μιας περιοχής με έντονη δραστηριότητα αντιπαροχής και νέων κατασκευών, η εξέλιξη αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική. Στη RE/MAX Elite Νέα Σμύρνη βλέπουμε καθημερινά πόσο επηρεάζει η φορολογική μεταχείριση τις αποφάσεις αγοραστών και επενδυτών — και η διετής παράταση ανοίγει ένα ξεκάθαρο παράθυρο ευκαιρίας.
Τι ακριβώς προβλέπει ο Νόμος 5246/2025
Το καθεστώς αναστολής ΦΠΑ εισήχθη αρχικά για να τονώσει την οικοδομική δραστηριότητα και να καταστήσει πιο προσιτή την αγορά νεόδμητης κατοικίας. Σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο, οι κατασκευαστές έχουν τη δυνατότητα να επιλέξουν την αναστολή του ΦΠΑ 24% για τα νεόδμητα ακίνητα που εμπίπτουν στις προϋποθέσεις του νόμου. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι οι πωλήσεις αυτές εξαιρούνται από το σύστημα ΦΠΑ και υπάγονται μόνο στον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, ο οποίος ανέρχεται περίπου σε 3% – 3,09%.
Η διαφορά είναι τεράστια: αντί για φορολογική επιβάρυνση 24% επί της αξίας αγοράς, ο αγοραστής καλείται να πληρώσει μόνο περίπου το 3%. Πρόκειται για εξοικονόμηση της τάξης των 21 ποσοστιαίων μονάδων επί της τιμής του ακινήτου — ένα ποσό που, σε απόλυτους αριθμούς, μεταφράζεται συνήθως σε δεκάδες χιλιάδες ευρώ.
Πρακτικό παράδειγμα: τι σημαίνει αυτό για ένα διαμέρισμα στη Νέα Σμύρνη
Ας δούμε ένα ρεαλιστικό σενάριο. Υποθέτουμε ότι ενδιαφέρεστε για ένα νεόδμητο διαμέρισμα στη Νέα Σμύρνη, αξίας 350.000 ευρώ.
Με εφαρμογή του κανονικού ΦΠΑ 24%, η φορολογική επιβάρυνση θα ανερχόταν σε 84.000 ευρώ. Με το καθεστώς αναστολής και την επιβολή φόρου μεταβίβασης περίπου 3%, η επιβάρυνση περιορίζεται σε περίπου 10.500 ευρώ. Η εξοικονόμηση φτάνει τις 73.500 ευρώ — ένα ποσό που μπορεί να καλύψει την ανακαίνιση, τον εξοπλισμό του ακινήτου ή να μειώσει σημαντικά το ύψος ενός στεγαστικού δανείου.
Για έναν επενδυτή που στοχεύει σε εισόδημα από ενοικίαση, αυτή η διαφορά βελτιώνει άμεσα την απόδοση της επένδυσης (ROI), καθώς το αρχικό κεφάλαιο που δεσμεύεται είναι σαφώς χαμηλότερο. Για έναν αγοραστή πρώτης κατοικίας, η εξοικονόμηση μεταφράζεται σε αυξημένη οικονομική προσιτότητα και ευελιξία.
Γιατί η Νέα Σμύρνη είναι ιδανική για να αξιοποιήσει το κίνητρο
Η Νέα Σμύρνη συγκαταλέγεται μεταξύ των πιο δυναμικών περιοχών της Αττικής όσον αφορά τη νέα δόμηση. Η εκτεταμένη δραστηριότητα αντιπαροχής, η ανανέωση παλαιών οικοδομών και η ζήτηση για σύγχρονα διαμερίσματα υψηλών προδιαγραφών έχουν δημιουργήσει ένα πλούσιο απόθεμα νεόδμητων ακινήτων που πληρούν τις προϋποθέσεις για το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς.
Οι αγοραστές βρίσκουν στη Νέα Σμύρνη μια συνδυασμένη πρόταση: εξαιρετική θέση κοντά στο κέντρο της Αθήνας, άριστη συγκοινωνιακή σύνδεση με το τραμ και τα μέσα σταθερής τροχιάς, υψηλή ποιότητα ζωής, εμπορική κίνηση, σχολεία και πράσινες περιοχές όπως το Άλσος Νέας Σμύρνης. Για τους επενδυτές, η περιοχή προσφέρει σταθερή ζήτηση μίσθωσης και ισχυρές προοπτικές υπεραξίας.
Ειδικά για τους επενδυτές του προγράμματος Golden Visa, καθώς και για ομογενείς που επιθυμούν να αποκτήσουν κατοικία στην Αθήνα, η διετής παράταση της αναστολής ΦΠΑ συνδυάζεται ιδανικά με την υψηλή ποιότητα του οικιστικού αποθέματος της Νέας Σμύρνης.
Ποιοι ωφελούνται και πώς να κινηθείτε
Η παράταση δημιουργεί μια κατάσταση win-win για όλα τα μέρη της αγοράς:
– Αγοραστές πρώτης κατοικίας: αποκτούν πρόσβαση σε νεόδμητο διαμέρισμα με δραματικά χαμηλότερο συνολικό κόστος.
– Επενδυτές & Golden Visa: βελτιώνουν την απόδοση του χαρτοφυλακίου τους και μεγιστοποιούν την αξία του επενδυόμενου κεφαλαίου.
– Πωλητές και κατασκευαστές: αποκτούν ισχυρό εμπορικό επιχείρημα για την προώθηση των ακινήτων τους και επιταχύνουν τον κύκλο πωλήσεων.
– Ομογενείς αγοραστές: μπορούν να επενδύσουν σε ποιοτικό ελληνικό real estate με σαφώς πιο ελκυστικούς όρους.
Συνιστούμε στους ενδιαφερόμενους να ενεργήσουν εγκαίρως. Παρά τη διετή διάρκεια του κινήτρου, η ζήτηση για ποιοτικά νεόδμητα ακίνητα στη Νέα Σμύρνη παραμένει υψηλή, με αποτέλεσμα τα καλύτερα ακίνητα να απορροφώνται ταχύτατα. Πριν προχωρήσετε σε αγορά, βεβαιωθείτε ότι:
1. Ο κατασκευαστής έχει υποβάλει επίσημο αίτημα υπαγωγής στην αναστολή ΦΠΑ.
2. Το ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις του νόμου για να θεωρηθεί “νεόδμητο”.
3. Έχετε εξετάσει το συνολικό φορολογικό προφίλ της συναλλαγής με εξειδικευμένο σύμβουλο.
4. Έχετε αξιολογήσει την εμπορική αξία και τις προοπτικές υπεραξίας του ακινήτου στην ευρύτερη περιοχή.
Επικοινωνήστε με τη RE/MAX Elite Νέα Σμύρνη
Στη RE/MAX Elite Νέα Σμύρνη παρακολουθούμε σε καθημερινή βάση κάθε εξέλιξη που επηρεάζει την αγορά ακινήτων — από νομοθετικές αλλαγές όπως ο Νόμος 5246/2025 έως τις τάσεις των τιμών στη Νέα Σμύρνη και την ευρύτερη Αττική. Η ομάδα μας μπορεί να σας καθοδηγήσει στην επιλογή του κατάλληλου νεόδμητου ακινήτου, να σας συνδέσει με αξιόπιστους κατασκευαστές, να συντονιστεί με δικηγόρους και λογιστές, και να σας βοηθήσει να αξιοποιήσετε στο μέγιστο τα διαθέσιμα φορολογικά κίνητρα.
Είτε αναζητάτε την πρώτη σας κατοικία, είτε σχεδιάζετε μια στρατηγική επένδυση, είτε εξετάζετε το πρόγραμμα Golden Visa, επικοινωνήστε σήμερα μαζί μας για μια εξατομικευμένη συμβουλευτική συνάντηση. Το παράθυρο ευκαιρίας έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 είναι ορατό — αλλά τα καλύτερα ακίνητα δεν περιμένουν.